Due diligence ambiental al comprar un terreno en España

Antes de pagar a un técnico la comprobación final de una parcela, conviene hacer una criba con datos públicos para descartar lo que no merece la pena. Estas son las comprobaciones de riesgo que más decisiones cambian, ordenadas por su efecto real.

Lo que VETA

• Edificabilidad del suelo. Rústico no es sinónimo de edificable; lo decide el planeamiento municipal. Es la pregunta de fondo.
• Zona de flujo preferente. Si la parcela cae aquí, no se puede construir vivienda nueva (RDPH art. 14 bis). Un no legal, no un sobrecoste.

Lo que ENCARECE

• Radón alto. En zonas de alto potencial, el CTE DB HS6 obliga a medidas de protección en obra nueva (cimentación, ventilación del subsuelo).
• Sismicidad ≥ 0,04 g. Activa la NCSE-02: estructura sismorresistente, sobrecoste que escala con la aceleración básica.
• Zona inundable T100/T500 fuera del flujo preferente. Construir es posible, pero con cota elevada e informe de la confederación.

Lo que INFORMA

Otras capas (incendio forestal, protección de espacios naturales, costas) afinan el perfil de riesgo según dónde esté la parcela. No siempre vetan ni encarecen, pero conviene conocerlas.

Por qué cuesta hacerlo a mano

Cada capa vive en un visor distinto (Catastro, SNCZI, CSN, IGN), con su jerga. Cruzarlas sobre una referencia catastral es una tarea por parcela, y quien compara varias fincas lo repite cada vez. Esa criba es justo lo que conviene automatizar antes de implicar a un técnico.

Fuentes: planeamiento municipal; RDPH (RD 638/2016); CTE DB HS6; NCSE-02; SNCZI – MITECO; CSN; IGN; Catastro.

Esto no es asesoramiento legal ni urbanístico. Es una herramienta para una primera criba con datos públicos oficiales; la comprobación vinculante corresponde al ayuntamiento (planeamiento), al organismo de cuenca y a un técnico. Confírmalo antes de comprar.