Checklist para comprar terreno rural en España

Una lista ordenada para no firmar a ciegas. Va de lo que puede tumbar la compra a lo que solo afina el precio, y termina en los trámites. Hazlo en este orden y te ahorras sorpresas.

A. Lo que puede tumbar la compra

☐ Edificabilidad real: ¿qué permite el planeamiento municipal en ese suelo? Rústico no es edificable por defecto. Confírmalo en el ayuntamiento.
☐ Flujo preferente: ¿cae la parcela (o la parte edificable) en zona de flujo preferente? Si sí, no hay vivienda nueva (RDPH art. 14 bis).
☐ Protecciones: ¿hay figuras de protección ambiental o servidumbres (cauces, costas, vías pecuarias) que limiten el uso?

B. Lo que encarece la obra

☐ Radón: ¿banda de potencial alta? El CTE DB HS6 exigirá medidas en obra nueva.
☐ Sismicidad: ¿a_b ≥ 0,04 g? Aplica la NCSE-02 y sube el coste de estructura.
☐ Inundabilidad T100/T500: fuera del flujo preferente, construir exige cota elevada e informe de la confederación.
☐ Accesos y servicios: camino legal, agua (¿pozo con concesión?), luz, saneamiento.

C. Documentación y titularidad

☐ Nota simple del Registro: titularidad real, cargas, hipotecas, embargos.
☐ Referencia catastral y superficie: que catastro y registro cuadren.
☐ Si hay edificación: licencia de primera ocupación, final de obra, cédula. Tener luz y agua conectadas no prueba que sea legal.
☐ Okupas: estado de ocupación de la finca.

D. Trámites

☐ NIE y cuenta bancaria en España (compra habitualmente al contado).
☐ Contrato de arras con penalizaciones claras antes de la escritura.
☐ Presupuesto de impuestos y notaría (ITP, gastos).

La sección A y B (datos de riesgo) es la que se puede automatizar; el resto requiere registro, ayuntamiento y, llegado el caso, un técnico. Empieza por la criba de datos: descarta rápido lo inviable y reserva el dinero del técnico para la parcela que de verdad lo merece.

Fuentes: planeamiento municipal; Registro de la Propiedad; Catastro; RDPH (RD 638/2016); CTE DB HS6; NCSE-02; SNCZI – MITECO.

Resuelve la parte de datos de la checklist

Edificabilidad, inundabilidad, radón y sismicidad sobre tu parcela exacta, por referencia catastral. El primer informe es gratis.

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Esto no es asesoramiento legal ni urbanístico. Es una herramienta para una primera criba con datos públicos oficiales; la comprobación vinculante corresponde al ayuntamiento (planeamiento), al organismo de cuenca y a un técnico. Confírmalo antes de comprar.